Trovare immobili in affitto o in vendita a prezzi accessibili è una sfida sempre più complessa a San Marino. La casa è diventata, di fatto, "un privilegio per ricchi", con rincari che appaiono inarrestabili nel mercato immobiliare sammarinese. Il tema è stato al centro dell'ultima puntata di Viceversa (rivedila qui) con Mauro Torresi che ha intervistato Vladimiro Selva (Libera), Giovanni Zonzini (Rete), Tomaso Rossini (PSD) ed Emanuel Santolini (Sportello Consumatori), oltre all'imprenditore immobiliare Rossano Ercolani.
Innanzitutto è stato spiegato che le cifre attuali raccontano una situazione critica: si spendono 900 euro al mese per un appartamento arredato di 65 m² o 1500 euro per 120 m². Per chi cerca l'acquisto, una casa singola di 300 m² può sfiorare il milione di euro. Oltre alla difficoltà di reperire un alloggio a un prezzo equo, le famiglie si scontrano con lo scoglio del mutuo bancario, che richiede un "tesoretto consistente" iniziale e comporta rate pesanti, spesso a tasso variabile, per un nucleo familiare medio.
Selva ha ricordato che per affrontare l'emergenza, il Governo, tramite la Segreteria al Territorio, ha introdotto una legge che permette di richiedere un mutuo con garanzia dello Stato per la prima casa. La misura, coperta da uno stanziamento di 5 milioni di euro per il 2025, si rivolge ai cittadini under 45 con un reddito pro capite massimo di 18.000 euro. L'esponente di Libera, promotore del PDL sull'emergenza casa, ha difeso l'intervento, sebbene riconosca che gli effetti sui prezzi non possano essere immediati. Selva individua la causa principale del caro affitti nelle residenze atipiche, "perché nell'arco di pochissimo tempo 60-70 persone all'anno con capacità di spesa importante si sono affacciate sul nostro territorio e quasi sempre hanno cercato dei locali in affitto".
Il consigliere di maggioranza ha aggiunto che, grazie all'innalzamento della soglia minima di reddito, il fenomeno si è ridotto drasticamente, con meno di 10 residenze atipiche concesse da quando la legge è in vigore. L'opposizione, tuttavia, critica l'efficacia della legge. Giovanni Zonzini ha sostenuto che le misure adottate non risolvono i problemi reali: "Che questa legge è essenzialmente inefficace per gli obiettivi che si è prefissata, almeno ad oggi. È un dato di realtà, non è un'interpretazione". Secondo il consigliere di opposizione, l'intervento, focalizzandosi sull'aumentare la capacità di spesa dei cittadini tramite mutui agevolati, ha un potenziale "effetto inflattivo" perché "si pompano più soldi nella domanda, l'offerta resta statica".
Zonzini ha anche evidenziato che la crescita della domanda è un fenomeno complesso, legato allo sviluppo dell'Università e all'aumento dei nuclei familiari composti da una sola persona, e non solo alle residenze atipiche. Tra le possibili soluzioni per sbloccare l'offerta si parla di una tassazione aggiuntiva per gli immobili non utilizzati. Selva si è mostrato disponibile ad un ragionamento se le misure attuali non dovessero calmierare la situazione, a patto che l'inutilizzo sia riconducibile alla "volontà del locatore".
Zonzini, dal canto suo, ha ricordato che una norma in tal senso c'è già: è la legge n. 27 del 1995, mai applicata, che tasserebbe gli immobili sfitti detenuti da società immobiliari e banche. "Noi quindi chiediamo semplicemente di applicare quella legge che potrebbe immettere sul mercato alcune centinaia probabilmente di immobili e evidentemente aumentando significativamente l'offerta si potrebbero dovrebbero diminuire a in maniera quasi automatica i prezzi". Selva ha replicato che la norma del '95 non è applicabile nella sua forma attuale senza un passaggio in Consiglio, poiché si basa su parametri catastali obsoleti.
Rossano Ercolani, imprenditore del settore immobiliare, ha spiegato che "i motivo principale di una bassissima offerta di immobili in affitto è che i proprietari non sono tranquilli nell'affittare". Di conseguenza, preferiscono affittare solo a figure con garanzie come sportivi, manager, o residenti atipici, o tenere l'immobile sfitto. Ercolani ritiene che solo una normativa che garantisca ai proprietari di essere pagati, e che permetta di liberare l'appartamento in tempi brevi, come accade in Svizzera, porterebbe un maggior numero di immobili sul mercato.
Manuel Santolini, dello Sportello Consumatori, ha descritto la situazione sul lato utente come "drammatica". Ha riportato quasi 100 richieste di accesso all'edilizia sociale, molte delle quali di famiglie che, pur guadagnando stipendi medi non riescono a sostenere gli affitti attuali. "Come può - ha detto - una famiglia anche che guadagna 2.000 euro al mese permettersi 750, 800, 1.000 euro d'affitto al mese? È impossibile. Appartamenti ristrutturati offerti a 4.000 euro al metro quadro. Com'è possibile? Come si è potuto drogare in questa maniera il mercato?" è stato lo sfogo.
Santolini ha sottolineato che, anche per le banche, "si può intervenire" per evitare prassi aggressive nei confronti di chi ha momentanee difficoltà nel pagamento dei mutui, suggerendo un ampliamento dei parametri per strumenti come il sostegno al reddito minimo familiare. Tomaso Rossini (PSD) ha ribadito l'importanza di bilanciare la tutela del locatario con quella delle famiglie, affermando che "se nel momento in cui una famiglia per un motivo un altro non è in grado di pagare un affitto, non la si può mettere su strada".
Il consigliere di maggioranza ha messo in luce la complessità del bilanciamento tra gli interessi dei locatori e quelli delle famiglie. Se da un lato ha concordato con l'imprenditore Ercolani sulla necessità di "tutelare anche i locatari, cioè i proprietari di casa", dall'altro ha criticato l'idea di risolvere il problema introducendo semplicemente una tassa sugli immobili sfitti, affermando di non essere "sicuro che mettendo solo una tassa poi si andrebbe a risolvere il problema". La sua preferenza va a un meccanismo che "più che diciamo così, più che punire chi non fa una certa cosa, magari va a premiare chi va verso una certa direzione", offrendo sgravi fiscali a chi si impegna in affitti calmierati.
Riguardo ai mutui, Zonzini ha insistito che calmierare gli interessi non basta: "Io posso anche avere lo Stato che mi paga il 65% degli interessi, ma se una casa che prima costava 200.000 adesso costa 400.000 o 350.000 io non me la posso permettere". Il problema, secondo Rete, è che l'edilizia sociale non può essere la soluzione per la "gente normale che lavora". Selva ha confermato che la Segreteria al Territorio sta lavorando a una norma avanzata sulla pianificazione urbanistica che prevede l'edilizia residenziale di iniziativa pubblica. Sebbene lo Stato non torni a fare il costruttore direttamente, l'obiettivo è mettere a disposizione terreni pubblici per la costruzione a costi più bassi, magari tramite cooperative, per chi ha redditi medio-bassi. Si tratta di riutilizzare forme che hanno avuto successo negli anni '70 e '80.
In conclusione, Zonzini ha espresso la posizione di Rete sul diritto all'abitare, criticando il fatto che oggi "tanti giovani sammarinesi per avere un'indipendenza abitativa siano costretti ad emigrare a Mercatino Conca o altri comuni limitrofi. È una cosa vergognosa - ha attaccato - e secondo noi la politica dovrebbe avere il coraggio di contrastare determinati interessi. Quindi dire chiaramente ai proprietari di immobili che lo Stato interverrà perché quei prezzi vengano abbassati e lo farà anche attraverso la leva fiscale perché il loro diritto al profitto - ha concluso - non può calpestare il diritto all'abitare di migliaia di lavoratori e di cittadini."
