S'incontrano grosse difficoltà ad acquistare un immobile a San Marino: la scelta è poca e i prezzi sono alti; a volte molto alti, per non dire proibitivi. Gli affitti, praticamente impossibili. E a dirlo non sono solo i numerosi utenti delle pagine Facebook di compravendita, ma lo sottoscrivono – con forza – anche le agenzie immobiliari che affermano limpidamente di non riuscire a soddisfare le numerose richieste.
Diversi, secondo gli agenti intervistati, i motivi che hanno portato a questa situazione. Sotto accusa ci sono soprattutto le banche che dovrebbero facilitare l'accesso al credito, sia nei confronti dei privati che delle imprese edili. Ai privati che vogliono accendere un mutuo, anche se con lavoro a tempo indeterminato e una buona cifra di partenza (come il 50% del valore dell'immobile), vengono infatti spesso chieste garanzie ulteriori all'ipoteca stessa sull'immobile; ad esempio quella sulla casa di famiglia. Ed intanto – sottolineano diversi agenti – i tassi sui mutui sono cresciuti fino a raggiungere il 5 percento. Cifra che disincentiva non poco gli investimenti. E c'è chi racconta di acquirenti che, avendone la possibilità, si rivolgono a banche non sammarinesi per avere tassi più bassi, dando in ipoteca un immobile in Italia.
LE AGENZIE IMMOBILIARI
Antares Immobiliare racconta di un “cane che si morde la coda”. Le banche fanno sempre più fatica a finanziare le imprese edili che, di conseguenza, hanno costruito molto meno negli ultimi anni. Per accedere ad un finanziamento, l'impresa deve avere già venduto almeno il 50% degli immobili di un progetto residenziale, ma le persone, forse perché scottate da alcuni accadimenti passati, faticano a comprare “su carta”. Così facendo il cantiere non parte. “L'accesso al credito è un sicuramente un problema”, afferma Valdes Pasolini che ricorda come il “Mutuo prima casa”, fornito dallo Stato, fosse un buon aiuto per i giovani. A questo si poteva infatti aggiungere un mutuo ipotecario “classico”. E così anche con una base non alta, era possibile “farsi la casa”. Ora invece esiste solo un rimborso degli interessi su un importo massimo di 130mila euro; e solo se si soddisfano determinati requisiti. Così “chi è in affitto, ci resta – dice Pasolini -, visto che l'acquisto è diventato davvero per pochi”.
E non che prendere in affitto sia più semplice, anzi. “Le richieste sono tantissime”, ci dice Immobiliare Futura che parla anche di prezzi schizzati alle stelle, proprio per le tante domande e le poche offerte. Per un appartamento di 80 metri quadri in zona centrale, come Borgo Maggiore, possono essere chiesti 750/800 euro al mese. Cifre – ci viene raccontato – che mandano nello sconforto più totale soprattutto le persone in difficoltà, come i genitori separati. “C'è chi chiama ogni giorno per chiedere se ci sono novità – raccontano – ed è anche imbarazzante rispondere sempre che non c'è nulla di nulla”. Passando alle vendite, Immobiliare Futura fornisce un quadro in cui gli immobili di nuova costruzione - “che sono pochi” - costano circa 3.500 euro a metro quadro, mentre l'usato si attesta attorno ai 2.300 euro. Il che significa che un appartamento di 100 metri quadri (tre camere e due bagni), con balconi e garage per due auto va dai 300mila (usato) ai 450mila euro (nuovo). Poi l'anno di costruzione, le finiture e soprattutto la posizione possono modificare anche notevolmente il prezzo finale.
Secondo Bernardini di Provision, sollecitato sull'argomento, sfata subito un mito: “I famosi 8mila appartamenti sfitti a San Marno sono una barzelletta; non ci sono mai stati”. E nel suo racconto restituisce una fotografia in linea coi colleghi. E, sempre come gli altri agenti, registra un leggero calo del lavoro, a causa della mancanza di scelta, non di certo per mancanza di richieste. “Le imprese – ci dice – sono ferme anche per gli aumenti dei costi delle materie prime; inoltre c'è proprio paura d'iniziare un progetto”. Anche Provision registra una “scarsità enorme” di affitti e – aggiunge – chi li ha “se ne sta un po' approfittando”: occorrono circa 600 euro al mese per un bilocale; si passa agli almeno 800 euro per 100 metri quadri per passare anche i mille euro per una casa a schiera. La speranza dell'agenzia è che il nuovo Piano regolatore generale possa sbloccare la situazione.
Quadro a tinte fosche anche quello fornito da Cristian Contadini di Casa Impresa. “A breve chiederò al commercialista di allargare l'oggetto sociale a frutta e verdura”, scherza. Ma torna subito serio quando racconta di avere al momento solo quattro appartamenti liberi per l'affitto che vanno dai 650 euro al mese per un 45 metri quadri, fino ai 900 euro per un 100 metri. Da circa un anno i prezzi sono cresciuti almeno del 20 percento. “Siamo entrati in un'altra bolla speculativa – afferma – dettata dall'Ecobonus 110% italiano, dall'inflazione, dalla guerra”. Sono venuti a meno gran parte degli imprenditori che acquistavano immobili per metterli a reddito; visto il costo del nuovo – 3.500 euro a metro quadro – per avere una rendita del 3%, occorre affittare a 15 - 20mila euro all'anno. Ma ciò che sposta davvero l'ago della bilancia è il prezzo dei pochi terreni edificabili, afferma. Vanno dai 600 ai mille euro a metro quadro; “prezzi del 2009 – ci dice – ma adesso siamo in un altro mondo”. Per abbassarli non si può che sperare in alcuni sblocchi, “ma che siano intelligenti”, altrimenti si ripresenta il Piano regolatore del '92 che accostava zone industriali e residenziali. Un'altra soluzione, per Contadini, sarebbe quella di tassare gli immobili sfitti, “per smuovere un po' le acque”, almeno nell'ambito delle locazioni. Oppure incentivi seri per ristrutturare vecchi immobili. Resta il fatto che anche il prezzo degli appartamenti usati è salito, in quanto legato a doppio filo a quello del nuovo. “Ma chi si può permettere un immobile a 3.500 a metro quadro?”, si chiede e risponde: “Di certo non i giovani. E come si pretende che poi si creino una famiglia?”, viste anche – aggiunge – le difficoltà a farsi finanziare dalle banche. “Nel breve purtroppo – e conclude – non prevedo che i prezzi possano abbassarsi”.
Più tranchant Fabrizio Silvagni di Stile Casa. “Il problema è che negli ultimi 10 anni è stato fermato il comparto edilizio da una politica contro le costruzioni”. Il patrimonio immobiliare è già stato consumato; c'è pochissima offerta, quindi quel poco che c'è, va alle stelle. Al punto che – registra – sono diversi i sammarinesi costretti a spostarsi fuori confine. E sugli affitti fa notare che c'è poca tutela nei confronti dei locatori: “Se un inquilino non paga, non hai armi per buttarlo fuori e recuperare quanto ti spetta”. E questo frena le persone dal mettere a guadagno un immobile che non usano. Si dice invece contrario ad una tassa che va a colpire gli appartamenti sfitti “perché – dice – non risolverebbe il problema”. Silvagni fa poi presente che c'è stato un mutamento sostanziale delle richieste dal post Covid: se prima della pandemia le domande di immobili erano concentrate per l'80% da Domagnano in giù, adesso sono cresciute le richieste per le aree più verdi e tranquille come Fiorentino, Montegiardino e Chiesanuova. L'importante – sottolinea – è che ci sia il giardino o un ampio terrazzo. Chiamiamolo – conclude – effetto “claustrofobia”.
FACCIO DA SOLO
Intanto crescono ogni giorno di più gli iscritti alle pagine Facebook – due in particolare quelle sammarinesi – che raccolgono chi cerca un immobile e chi, pochi, lo offrono. Una pratica, quella del muoversi privatamente, quindi senza l'aiuto di agenzie, cresciuta negli ultimi anni, sia grazie alla diffusione del social network, sia per una certa diffidenza nei confronti degli agenti. Il motivo principale, a detta di alcune persone iscritte alle pagine e dai noi contattate, è quello di evitare di pagare la percentuale dovuta all'agenzia immobiliare in caso di accordo. A detta di altri utenti del social, in cerca di un alloggio, la concessione delle cosiddette “residenze atipiche” ad imprenditori, pensionati e sportivi non sta per nulla aiutando. Rappresenterebbero infatti una sorta di “concorrenza sleale”, in un mercato già asfittico, e sono diversi coloro che, pur essendo cittadini, raccontano di essere stati “scartati” dai locatori che hanno preferito concedere l'immobile a persone “più facoltose e - aggiungono con un'amarezza per nulla dissimulata - con maggiori agganci”.
CHIEDO AIUTO
Ad illustrare le percentuali richieste dalle agenzie è Antonio Donnarumma di Titano Casa che ci tiene a fare una premessa: l'Associazione mediatori ed agenti immobiliari (Amai), nata 30 anni fa, ha assoluta necessità che l'attività professionale degli agenti venga riconosciuta giuridicamente. Ora – spiega – è iniziato un percorso con la Segreteria alla Giustizia e c'è già una bozza di legge. Questo – e si ricollega al punto iniziale – porterebbe regole certe. Ad oggi esiste una tabella che specifica un range che va dall'1,5 al 3,5% sul prezzo di vendita, mentre solitamente, per gli affitti, viene chiesta una mensilità. “Ma tutto rimane a discrezione dell'agenzia immobiliare - puntualizza Donnarumma -, quindi questa percentuale è sempre contrattabile dal cliente. E se un'agenzia esce dalle percentuali, non è contestabile perché non c'è un obbligo di rimanere nel range che ci siamo dati”. La legge – continua – metterebbe paletti ben precisi anche su chi può fare il lavoro del mediatore e su come diventarlo, tramite corsi di formazione; mentre gli aggiornamenti saranno obbligatori anche per chi l'agente lo fa da anni. Altra questione che la legge, o in alternativa un regolamento interno all'Associazione, dovrà regolare è quella relativa al mandato, quel contratto che lega il proprietario dell'immobile all'agenzia; a oggi, infatti, le agenzie non sono tutelate e, senza mandato, non è possibile dimostrare la volontà del proprietario a vendere. In caso di un dietrofront last minute di quest'ultimo, l'agente immobiliare avrà speso tempo e denaro, senza poter poi rivalersi sulla controparte.
Per un acquisto così importante, per Titano Casa, la figura dell'agente immobiliare è fondamentale: un esperto che segue il cliente a 360 gradi, a partire dalla comprensione delle esigenze del cliente, passando per l'individuazione di un immobile adeguato, fino alla facilitazione di tutte le pratiche utili, come le visure ipotecarie e sull'intestazione. Affidarsi ad un agente “è una forma di garanzia”, sottolinea Donnarumma. E, aggiunge, “siamo soggetti vigilati e abbiamo obblighi come fossimo un notaio o una banca”. Mentre – è il suo parere – se uno decide di comprare autonomamente, rischia di girare a vuoto, vedere tantissimi immobili e alla fine perde solo tempo. E se anche trova la casa giusta, c'è sempre il pericolo di ritrovarsi brutte sorprese ad acquisto effettuato.
Passando all'analisi della situazione attuale, Donnarumma afferma che gli agenti stanno lavorando quasi esclusivamente con imprenditori che vogliono venire a risiedere in Repubblica: “Su 10 acquisti, solo uno è di un sammarinese”. Mentre i pensionati che richiedono la residenza atipica cercano soprattutto gli affitti, per non essere troppo vincolati alla permanenza in territorio [bastano 6 mesi n.d.r]. Di certo il governo dovrebbe prestare molta attenzione al settore immobiliare, in quanto trainante anche per artigiani e imprenditori. Donnarumma non menziona però nuove costruzioni: “Basterebbe lavorare su quello che c'è, come fa un buon padre di famiglia”. E suggerisce di portare a termine le diverse opere incompiute presenti in territorio, ex Symbol e “ecomostro” di Acquaviva su tutte, tramite accordi tra Eccellentissima Camera e banche che ancora ne detengono la proprietà. Obiettivo primario dello Stato dovrebbe essere quello di mettere in condizione i sammarinesi di comprare; questo, in seconda istanza, libererebbe anche diversi immobili in affitto.
IL RUOLO DELLE BANCHE
Le banche, dal canto loro, non ci stanno a fare la parte degli “strozzini”. Claudio Micheloni, responsabile commerciale di Banca di San Marino, precisa subito che il suo istituto “nasce dal territorio e lavora con e per il territorio”. Conferma che la richiesta di mutui da parte di privati si è quasi fermata nell'ultima parte del 2022; ciò è fisiologico e contestuale all'alzarsi dei tassi tra settembre e ottobre. “Sono molte le persone che cercano un immobile da acquistare, ma faticano a trovare quello giusto, al di là dei tassi interbancari”, afferma. La situazione è leggermente migliorata dal nuovo anno: “Qualcosa si è mosso – ci dice Micheloni – e le trattative avviate sono quasi tutte andate a buon fine”. Intanto il responsabile commerciale di BSM rileva un notevole aumento del mercato degli affitti che, a rigor di logica, dovrebbe stimolare la domanda di acquisto degli immobili residenziali. Micheloni prosegue spiegando che “ciò che interessa a Banca di San Marino è capire la capacità di rientro del cliente e trovare con lui una soluzione che generi una rata sostenibile nel tempo”. Sul lato tassi, oltre a quelli concorrenziali di tipo variabile, Banca di San Marino si è concentrata anche su quelli fissi che offrono maggiore stabilità per i clienti. Micheloni precisa che BSM, sui mutui ipotecari residenziali a tassi variabili, indicizza sull'Euribor a tre mesi, che strutturalmente è più basso rispetto a quello a sei mesi. Infine un commento a quanti dicono che “tanti immobili sono in pancia alle banche”: il patrimonio immobiliare non è più quello del passato, dichiara. “Avendo una buona liquidità - afferma Claudio Micheloni - questo patrimonio non viene svenduto”; i prezzi sono supportati da perizie effettuate da esperti in materia.
TIRIAMO LE SOMME
Al termine dell'approfondimento proviamo a fare un bilancio di quanto ascoltato da diversi portatori d'interesse, pur consci che il tema non possa dirsi concluso. C'è almeno un dato oggettivo: se una persona vuole comprare un'abitazione a San Marino e, ancor più se la cerca in affitto, ha ben poca scelta. Il maggiore aggregatore di annunci immobiliari online mostra, in tutto il territorio, solo 5 possibilità per l'affitto e circa 240 per la vendita, di cui alcuni ripetuti perché proposti da diverse agenzie e comprendenti sia il monolocale da 35 metri quadri che la villa da 3 milioni di euro. A queste se ne aggiungono una manciata, pubblicizzata da agenzie che sfruttano solo il loro sito. I prezzi, se raffrontati al territorio immediatamente contiguo alla Repubblica, sono doppi o anche tripli. Più simili – a volte sovrapponibili – invece a quelli dei comuni di Rimini e Riccione.
Altro dato da prendere in considerazione è quello relativo all'andamento della popolazione: a dicembre del 2000 i residenti erano 26.941, mentre l'anno successivo, grazie alla Legge sulle residenze, sono saliti di 4,5 punti percentuali; a dicembre 2022 il saldo si attesta a 33.812, quindi con un incremento del 25,5% in 22 anni. Una crescita dovuta quasi esclusivamente dal movimento migratorio, visto che negli ultimi cinque anni il saldo naturale è sempre stato negativo (le morti superano le nascite).
Ma cosa porta una persona che possiede un immobile sfitto a non metterlo sul mercato? Per quanto riguarda l'affitto, viene da più parti segnalata la mancata tutela del locatore in caso di morosità dell'affittuario; per giungere allo sfratto e all'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti il percorso è lungo e tortuoso, viene raccontato. E per la vendita? Sono diverse le ragioni, a partire della più banale: non avere bisogno di liquidità. Gli immobili sono ancora visti come un bene rifugio, soprattutto dopo un periodo storico di tassi negativi. Mentre l'aumento dei costi delle materie prime – e in assenza di incentivi consistenti per la ristrutturazione (come il Bonus 110 italiano) – ha disincentivato la sistemazione degli immobili da poter poi mettere sul mercato.
Ma come uscire da questa situazione che, per alcune categorie di persone, è emergenziale? Neanche gli esperti del settore hanno una soluzione immediata e di facile attuazione. Come già riportato, fra le ipotesi che circolano c'è quella di tassare gli immobili sfitti, quantomeno per “smuovere” un mercato in eccesso di domanda. Possibilità malvista dalla politica, come riferito dal segretario Fabio Righi durante la trasmissione Viceversa dell'8 febbraio: “Si devono cercare soluzioni che vadano a colpire le distorsioni di mercato, ma che non generalizzino”, ha affermato. E allora si potrebbe far strada l'idea di incentivi per la messa sul mercato di un immobile, ma anche questa è una soluzione di breve respiro perché, sempre con le parole di Righi, “il termine incentivo suona diversamente, ma rappresenta comunque un debito per lo Stato”.
E cosa si prevede per il prossimo futuro? Anche in questo caso ci sono idee discordanti. I mediatori si prefigurano meno compravendite rispetto agli anni passati, ma con un prezzo leggermente più alti; il mondo bancario ha invece una visione un po' più rosea. Quando i tassi erano bassi – è il ragionamento di fondo – le persone erano propense a chiedere mutui per l'acquisto di un immobile, mentre ora con inflazione e tassi in rialzo, tutti rimangono molto più “abbottonati”; ne deriva che, se si vuole vendere un immobile, è necessario che il proprietario riveda al ribasso la richiesta. Un processo che non avverrà nell'immediato, ci spiegano, ma il trend a medio-lungo periodo dovrebbe essere questo. E sono in diversi ad augurarselo. Perché, per la maggior parte delle persone, cercare casa a San Marino è davvero un'impresa.
